Als Wohnungsbaugenossenschaft nimmt die DWG eG stets gern die Gelegenheit wahr, ihr Expertenwissen mit der Leserschaft dieses Blogs zu teilen. In lockerer Folge finden sich daher immer wieder Beiträge rund um den Immobilienmarkt, beispielsweise in Form von Tipps zum Bauträgergeschäft (Teil 1 & 2), der Seriosität von Immobilienmaklern und der Wahrscheinlichkeit einer Verteuerung bei den Nebenkosten. Als Branchenakteur hat die Genossenschaft aus Großwallstadt zudem einen Insiderblick auf die Abläufe rund um Bauvorhaben jeder Art. In dieser Woche soll es in diesem Zusammenhang um das Thema Bebauungsplan gehen.
Was regelt ein Bebauungsplan?
Bereits im vergangenen Jahr hat sich die DWG eG in einer Blogserie zum Thema Neubauvorhaben den Aufgabenbereichen Grundstückskauf, interne Planung, Baugenehmigung, Ausführungsplanung und Baubeginn, Baudurchführung/Bauüberwachung sowie Abnahme und Mängelbeseitigung gewidmet. Doch nach Einschätzung der Genossenschaft aus Großwallstadt gibt es im Umfeld von Bauvorhaben einen wichtigen Aspekt, dessen Bedeutung häufig unterschätzt wird: den Bebauungsplan. Dabei haben die von Kommunen angeordneten Vorschriften bezüglich der Bebaubarkeit von Grundstücken maßgebliche Auswirkungen für jede Art von Bauvorhaben. Denn die Satzung regelt die Art der zugelassenen Bebauung und Nutzung auf einem Bauareal. Dabei umfasst ein Baubauungsplan für gewöhnlich nicht das gesamte Stadt- beziehungsweise Gemeindegebiet, sondern legt die städtebaulich relevanten Regeln für einen räumlich begrenzten Teilbereich wie beispielsweise ein Neubaugebiet oder einen Stadtteil fest.
Wie die DWG eG hervorhebt, ist es grundsätzlich der ausstellenden Stadt beziehungsweise Gemeinde überlassen, wie detailliert die Vorgaben in einem Bebauungsplan ausgearbeitet und damit die Gestaltungsmöglichkeiten der Bauherren eingeschränkt werden. Als Mindestregelung legt die Satzung fest, ob der betreffende Bereich ein Gewerbegebiet, ein Wohngebiet oder ein gemischt genutztes Gebiet darstellt. Diesen Vorgaben zur Art der Nutzung liegen oft städteplanerische Erwägungen zugrunde. Doch auch Umweltfaktoren können die zugelassene Nutzungsart beeinflussen, beispielsweise wenn hohe Lärm- oder Schadstoffemissionen eine wohnwirtschaftliche Nutzung ausschließen oder die Natur in einem Gebiet besonders schützenswert ist.
Vorgaben zu Gebäudeeigenschaften
Wichtige Vorgaben in einem Bebauungsplan betreffen zudem die zulässigen Höhen, Flächen und Volumina der Gebäude, die im entsprechenden Baugebiet errichtet werden dürfen.
So kann die Satzung beispielsweise Aussagen bezüglich
- des zulässigen Anteils der Grundstückfläche, der überbaut werden darf (Grundflächenzahl/GRZ),
- der zulässigen Gesamtgebäudefläche je Quadratmeter Grundstücksfläche (Geschossflächenzahl/GFZ),
- der Anzahl der zulässigen Geschosse oder der Maximalhöhe der Gebäude auf einem Grundstück,
- sowie optischer Gesichtspunkte wie Baustil, Dachform bzw. -ausrichtung oder sogar Fassadenfarbe
beinhalten.
Für einen reibungslosen Ablauf des Genehmigungsprozesses empfiehlt die DWG eG, sich bei der Bauplanung an die Maßgaben des Bebauungsplanes zu halten. Ausnahmeregelungen sind zwar grundsätzlich nicht ausgeschlossen, können nach Aussage der Genossenschaft aus Großwallstadt jedoch zu zusätzlichem Aufwand und Kosten führen.