Neubauprojekte machen die wohl interessantesten, aber häufig auch komplexesten Vorhaben einer Wohnungsbaugenossenschaft wie der DWG eG aus. In einer Blogserie legt die Genossenschaft aus Großwallstadt derzeit die mit Neubauvorhaben verbundene Chronologie der Abläufe offen. Nach dem Grundstückskauf ging es in der vergangenen Woche um die interne Planung, die sich von der Entscheidung über die Wohnform bis hin zu den individuellen Raumschnitten erstreckt.
Dabei werden die konzeptionellen Entscheidungen selbstverständlich nicht im Iuftleeren Raum getroffen, vielmehr findet die Planung in enger Abstimmung mit den städteplanerischen Vorgaben und den Wünschen der zuständigen Behörden statt. Denn Voraussetzung für den Baubeginn ist die Genehmigung des Bauvorhabens durch die entsprechenden Behörden – bei diesen handelt es sich in Städten um die Bauaufsicht, in Gemeinden um den Bauausschuss/das Landratsamt. Um die Komplexitäten des Themas Baugenehmigung soll es im heutigen Blogbeitrag der DWG eG gehen.
Formale Voraussetzungen einer Baugenehmigung
Die Genehmigung des Bauvorhabens zählt zu den kompliziertesten Schritten eines Neubauprojektes. Denn für eine erfolgreiche Genehmigung eines Bauantrages gibt es außerordentlich viele Punkte zu beachten.
Noch vergleichsweise leicht zu erfüllen sind die formalen Anforderungen eines Bauantrages. Hier geht es im Prinzip darum, welche Unterlagen mit dem Bauantrag einzureichen sind und wie diese aufbereitet sein sollten. Die Regelungen hierzu werden in der Bauvorlagenordnung oder in einem Bauvorlagenerlass definiert, unterscheiden sich allerdings von Bundesland zu Bundesland.
Je größer und komplexer das Bauvorhaben, desto umfangreicher fallen die Unterlagen aus, die eingereicht werden müssen. Diesbezüglich werden Immobilien anhand klar definierter Kriterien wie der Anzahl der geschaffenen Wohneinheiten, der geschaffenen Wohnfläche und der Anzahl der Stockwerke in unterschiedliche Gebäudeklassen eingeteilt. Bei dieser Zuordnung der Gebäude handelt es sich bei Klasse 1 um die kleinste, bei Klasse 5 um die höchste Gebäudeklasse, in einigen Bundesländern gibt es eine zusätzliche Kategorie der Sonderbauten.
Bei so gut wie jedem Neubauprojekt müssen Unterlagen wie Wohnflächenberechnungen, Grundrisse, Ansichten, Schnitte, Lagepläne, Stellplatzberechnungen und eine Berechnung des umbauten Raums vorgelegt werden. Bei größeren Bauvorhaben kommen weitere Dokumente wie Brandschutznachweis, Schallschutznachweis etc. hinzu.
DWG eG: Die komplexen baurechtlichen Anforderungen eines Neubauvorhabens
Bedeutend komplexer als die formalen Ansprüche an den Bauantrag gestalten sich die baurechtlichen Anforderungen an ein Neubauprojekt. Denn hier geht es darum, die Auflagen umzusetzen, welche Stadt oder Land an entsprechende Neubauvorhaben stellen. Obwohl diese Vorschriften gelegentlich mit den Wünschen eines Bauherrn wie der DWG eG kollidieren, sind sie dennoch gerechtfertigt, stellen sie doch beispielsweise sicher,
- dass Gebäude bestimmte Mindestanforderungen an die Energieeffizienz erfüllen,
- dass alle Gebäude in einem Gebiet zusammenpassen, sich ein Neubauprojekt also optisch in das Gesamtensemble einfügt und ein einheitliches Stadtbild erhalten bleibt,
- dass ausreichend KFZ- und Fahrradabstellplätze geschaffen werden. Mithilfe eines sogenannten Stellplatzschlüssels wird die mit fehlenden Abstellplätzen verbundene chaotische Parksituation vermieden, die sich früher bei Neubauten häufig ergeben hat.
Die relevanten Anforderungen sind unter anderem in länderspezifischen Bauordnungen, städtischen Verordnungen und baugebietsbezogenen Bebauungsplänen festgehalten. Aus der Vielzahl der möglichen Quellen ergibt sich nicht selten ein komplexes und anspruchsvolles Zusammenspiel an Richtlinien – nicht zuletzt, da einige Sachverhalte durchaus subjektiven Bewertungen unterliegen.
Wie die DWG eG betont, ist es stets erklärtes Ziel der Genossenschaft aus Großwallstadt, in Kooperation mit der Stadt und innerhalb der gegebenen Rahmenbedingungen das bestmögliche Konzept zu realisieren.