Im Rahmen einer mehrteiligen Blogserie gewährt die DWG eG sehr persönliche Einblicke in die Prozesse, die mit einem Neubauprojekt verbunden sind. Auch wenn jedes Neubauvorhaben eine ganz individuelle Herangehensweise erfordert und die unterschiedlichen Planungs- und Umsetzungsphasen durchaus ineinandergreifen, so hat sich doch ein mehrstufiger Ablaufplan bewährt. Dieser setzt sich nach den ersten grundsätzlichen Überlegungen und dem Grundstückskauf direkt mit der internen Planung fort.
Konzeptionelle Entscheidungen bei der Planung
Wie bereits im letzten Blogbeitrag erwähnt, macht man sich bei der DWG eG selbstverständlich bereits vor dem Kauf des Grundstückes Gedanken über das grundlegende Konzept des Neubauvorhabens. Zu den grundsätzlichen Erwägungen zählt dabei die Art des Wohnens, die mit diesem Projekt realisiert werden kann und soll.
Zu den potenziellen Wohnmodellen zählen zum Beispiel:
- Reihenhäuser (Verkauf/Vermietung)
- Wohnungen für das klassische Wohnen (Verkauf/Vermietung)
- Mietwohnungen für den mittelfristigen Aufenthalt (wenige Jahre)
- Apartments für die kurzfristige bis mittelfristige Anmietung (einige Monate)
DWG eG: Unterschiedliche Interessen zusammenbringen
Jedes der oben genannten Wohnkonzepte hat seine Daseinsberechtigung und wurde von der DWG eG bereits umgesetzt, erfüllt doch jedes Modell ganz unterschiedliche Wohnbedarfe der Mitglieder. Bei der Entscheidung für ein Konzept sind neben grundsätzlichen Aspekten wie der Nachfrage und den aktuellen Trends am regionalen und überregionalen Wohnungsmarkt auch die Wünsche der Genehmigungsbehörden wie Stadtplanung, Bauaufsicht und Bauamt zu berücksichtigen. Hier gilt es, alle Interessensgruppen möglichst früh in den Entscheidungsprozess einzubeziehen, um ein für alle zufriedenstellendes Konzept erarbeiten zu können. Aus Sicht der DWG eG kann dies auch bedeuten, Kompromisse eingehen zu müssen. Obwohl der eigene Fokus auf der wohnwirtschaftlichen Nutzung liegt, schafft die Genossenschaft aus Großwallstadt so beispielsweise gelegentlich Gewerbeflächen, weil dies städteplanerisch gewünscht wird.
Ein entscheidender Vorteil, den Neubauprojekte gegenüber Sanierungsprojekten aufweisen, ist die Freiheit der Gestaltungsmöglichkeiten. Bei einem Bestandsbau ist die DWG eG als Bauherr beispielsweise über die vorhandenen Versorgungsstränge oder statische Gegebenheiten gebunden oder – wie im Fall Bismarckstraße – durch die Anforderungen des Denkmalschutzes in einigen Punkten eingeschränkt.
Flexibilität oder Raumeffizienz?
Im Anschluss an die konzeptionellen Entscheidungen wird die Planung konkreter, indem die individuellen Raumschnitte der Wohneinheiten erarbeitet werden. Je größer die Wohnung, desto mehr liegt der Fokus darauf, den zukünftigen Bewohnern größtmögliche Flexibilität und eigene Gestaltungsmöglichkeiten bei der Einrichtung zu eröffnen. Denn aufgrund der in der Regel längeren Mietdauer bei größeren Wohnungen bringen sich Bewohner hier durch Möblierung, Einrichtung und Dekoration deutlich stärker individualisierend ein als in Kurzzeit-Wohnkonzepten.
Je kleiner die Wohnung, desto mehr steht die effiziente Nutzung des zur Verfügung stehenden Raumangebots im Mittelpunkt. Hier werden zum Teil bereits bei der Ausarbeitung der Grundrisse die Möbel berücksichtigt beziehungsweise die Wände um die Möblierung herum geplant. Diese ausgeklügelte Planung ist auch der Grund, warum die DWG eG ihre Wohnungen selbst möbliert: Zum einen sollen die Möbel den Bewohnern bei kurzen Aufenthaltsdauern größtmögliche Convenience bieten, zum anderen ist dies die beste Möglichkeit der perfekten Raumausnutzung. Je kleiner die Wohnungen in einem Neubauprojekt, desto höher fällt also der Planungsaufwand der Genossenschaft aus Großwallstadt aus.