Wenn die DWG eG eines ihrer Mehrfamilienhäuser baut, so ist die Teilungserklärung ein wichtiger Bestandteil der Planung und der Dokumentation. Doch auch, wenn eine bestehende Immobilie in Form von einzelnen Wohneinheiten verkauft werden soll, ist eine Teilungserklärung ein unerlässliches Dokument. Die Genossenschaft aus Großwallstadt geht in diesem Beitrag auf die Eigenheiten dieses Schriftstücks ein, ohne die keine Eigentumswohnung den Besitzer wechseln kann.
DWG eG: Die Teilungserklärung als Voraussetzung für den Verkauf
Bei einer Teilungserklärung handelt es sich um ein notariell beglaubigtes Dokument, das gegenüber dem Grundbuchamt die genaue räumliche Aufteilung einer Immobilie beurkundet. Neben der Verteilung der unterschiedlichen Miteigentumsanteile regelt das Schriftstück auch die mit dem Besitz verbundenen Rechte und Pflichten der einzelnen Wohnungseigentümer. Beim Erwerb einer Eigentumswohnung oder eines Reihenhauses ist die Teilungserklärung ein unverzichtbarer Bestandteil des Kaufvertrages, denn ohne das Dokument können für die einzelnen Wohneinheiten keine eigenständigen Grundbucheinträge angelegt werden. Wie die DWG eG hervorhebt, benötigen Käufer die Teilungserklärung zudem zur Vorlage bei ihrer Bank – zumindest, wenn der Immobilienkauf mithilfe eines Kredites finanziert werden soll. Den rechtlichen Rahmen für die Teilung durch den Eigentümer schafft § 8 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG).
Zentrale Aufgabe der Teilungserklärung ist es, die Eigentumsverhältnisse innerhalb der Immobilie zu regeln. Zu diesem Zweck definiert der Eigentümer in dem Dokument, welche Bereiche der Immobilie dem Sondereigentum zugeordnet werden und welche als Gemeinschaftseigentum bestimmt sind. Das Sondereigentum wird mit einer Nummer und einem dazugehörigen Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum im Aufteilungsplan verzeichnet. Alle zu einem Wohnungseigentum gehörenden Flächen, also beispielsweise Wohnung und dazugehörende Kellerräumlichkeiten, erhalten in diesem Teilungsplan dieselbe Nummer. So wird ebenso eine klare Trennung des Sondereigentums von anderem Sondereigentum gewährleistet wie die Abgrenzung zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum. Der Miteigentumsanteil wird in der Regel in Tausendstel angegeben.
DWG eG empfiehlt sorgfältige Prüfung der Teilungserklärung
Neben dem Aufteilungsplan zur Regelung der Eigentumsverhältnisse beinhaltet die Teilungserklärung auch eine Gemeinschaftsordnung oder Miteigentümerordnung. Wie die DWG eG betont, ist auch diese von zentraler Bedeutung, legt sie doch wichtige Maßgaben zum gemeinschaftlichen Zusammenleben innerhalb der Eigentümergemeinschaft sowie die Rechte und Pflichten jedes Eigentümers fest.
Zu den Kernpunkten der Gemeinschaftsordnung zählt das Thema Kostenverteilung: Hier wird geregelt, nach welchem Verteilerschlüssel laufende Kosten der Gemeinschaft oder besondere Aufwendungen beispielsweise für größere Reparaturen auf die einzelnen Eigentümer umgelegt werden. Auch die Verteilung der Stimmrechte, etwa nach Wohneinheiten, nach Personen oder nach Eigentumsanteil, legt die Gemeinschaftsordnung fest. Zu weiteren wichtigen Themen gehören Vorschriften zur zulässigen Nutzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum und Regeln bezüglich baulicher Veränderungen. Auch die Modalitäten rund um Verwalterbestellung und Eigentümerversammlung können an dieser Stelle definiert werden.
Ein wichtiger Hinweis der DWG eG: Zwar haben Käufer keinen Einfluss auf die Regelungen der Teilungserklärung. Doch da nachträgliche Änderungen nur möglich sind, wenn alle Eigentümer zustimmen, empfiehlt sich vor der Unterzeichnung des Kaufvertrages eine sorgfältige Prüfung des Dokumentes.