Bebauungspläne sind ein wichtiges Instrument der kommunalen Bauleitplanung und spielen eine entscheidende Rolle bei der Gestaltung und Entwicklung von Städten und Gemeinden. In ihnen wird festgelegt, wie Grundstücke in bestimmten Gebieten genutzt werden dürfen und welche baulichen und gestalterischen Vorgaben dabei zu beachten sind. Gemeinden erstellen Bebauungspläne, um eine geordnete und nachhaltige städtebauliche Entwicklung zu gewährleisten, Konflikte zwischen unterschiedlichen Nutzungen zu vermeiden und eine hohe Lebensqualität für die Bewohner zu sichern.
Wenn sich jedoch besondere Bauvorhaben innerhalb eines bestehenden Bebauungsplanes nicht realisieren lassen, dann kann eine Sonderform dieses städtebaulichen Instruments zur Anwendung kommen: der vorhabenbezogene Bebauungsplan. Die DWG eG legt dar, was es mit diesem auf sich hat, und stellt eigene Erfahrungen vor.
Herkömmlicher vs. vorhabenbezogener Bebauungsplan
Der zentrale Unterschied zwischen einem gewöhnlichen und einem vorhabenbezogenen Bebauungsplan besteht darin, dass der erste eigeninitiativ von einer Gemeinde erstellt wird, um die bauliche Entwicklung zu steuern, während der zweite auf Betreiben eines sogenannten Vorhabenträgers, in der Regel des Bauherrn, aufgestellt wird. Da dem herkömmlichen Bebauungsplan üblicherweise noch keine Bauabsicht zugrunde liegt, wird dieser auch als Angebotsbebauungsplan bezeichnet, welcher die Nutzung, Bebauung und Erschließung von Grundstücken grundsätzlich festlegt. Wie der Name nahelegt, wird der vorhabenbezogene Bebauungsplan hingegen auf Antrag des Bauträgers für ein ganz konkretes Projekt erstellt und auf dieses zugeschnitten.
Da der vorhabenbezogene Bebauungsplan auf Ersuchen eines Bauherrn entwickelt wird, muss dieser auch die Kosten des gesamten Verfahrens tragen.
Die Bestandteile eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans
Eine weitere Besonderheit eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans besteht darin, dass er mit zwei weiteren Komponenten verbunden ist: Der Bauträger muss einen Vorhaben- und Erschließungsplan vorlegen und mit der Gemeinde einen Durchführungsvertrag schließen. Die DWG eG erläutert die drei Bausteine etwas näher:
1. Der Vorhaben- und Erschließungsplan
In diesem wird das geplante Bauvorhaben inklusive aller notwendigen Erschließungsmaßnahmen dargelegt. Die Details müssen mit der Gemeinde abgestimmt werden. Die Inhalte des Vorhaben- und Erschließungsplans stellen die Grundlage für das Satzungsverfahren beim vorhabenbezogenen Bebauungsplan dar und werden in diesen aufgenommen.
2. Der Durchführungsvertrag
Zwischen dem Vorhabenträger und der Gemeinde wird ein Durchführungsvertrag geschlossen. In diesem sogenannten städtebaulichen Vertrag werden die Zeiträume festgelegt, innerhalb derer das Bauvorhaben und die Erschließungsmaßnahmen fertigzustellen sind. Darüber hinaus verpflichtet sich der Vorhabenträger, die Maßnahmen so umzusetzen, wie sie im Vorhaben- und Erschließungsplan dargelegt sind, und die Kosten für die Planung des Vorhabens sowie die Erschließung des Geländes zu tragen. Der Durchführungsvertrag muss vor dem Satzungsbeschluss für den vorhabenbezogenen Bebauungsplan abgeschlossen sein.
3. Der vorhabenbezogene Bebauungsplan
Nachdem der Vorhaben- und Erschließungsplan vorgelegt und der Durchführungsvertrag geschlossen wurde, kann der vorhabenbezogene Bebauungsplan von der Gemeinde als Satzung beschlossen werden.
Eigene Erfahrungen mit dem Verfahren hat die DWG eG mit ihrem Projekt in Bad Kreuznach gemacht. Dort soll für die Erstellung eines Wohngebäudes mit 53 Wohneinheiten ein vorhabenbezogener Bebauungsplan erstellt werden. Das Verfahren ist bereits so weit fortgeschritten, dass sich die Genossenschaft aus Großwallstadt auf bestem Weg zur Unterzeichnung des städtebaulichen Vertrages mit der Stadt befindet.