Wohnen ist in Deutschland eine zunehmend teure Angelegenheit. Dieser Umstand ist nicht nur den vor allem in den Städten steigenden Mieten geschuldet. Einen entscheidenden Kostenfaktor machen vielmehr auch die Nebenkosten beziehungsweise Betriebskosten aus. Nicht ohne Grund werden die Nebenkosten heute auch als die „zweite Miete“ bezeichnet, denn die Ausgaben für Heizung, Warmwasser, Müllabfuhr und Co. machen mittlerweile einen Gutteil der Aufwendungen für die Mietwohnung aus. Der Hintergrund: Vermieter haben das Recht, gewisse gesetzlich genau definierte Betriebskosten auf die Gesamtzahl der Mieter umzulegen. Die jährliche Erstellung einer genauen Abrechnung dieser Kosten wiederum gehört zu den wichtigen Pflichten eines Vermieters. Doch diese Nebenkostenabrechnung ist oftmals Grund zum Streit zwischen Mieter und Vermieter. Die DWG eG beleuchtet in dieser Woche einige Hintergründe rund um das Thema Nebenkosten.
Ergebnis der Nebenkostenabrechnung: Nachzahlung oder Rückerstattung
Mieter leisten in der Regel über das Jahr eine Nebenkostenvorauszahlung. Im Folgejahr werden in der Nebenkostenabrechnung die geleisteten Nebenkostenzahlungen gegen die tatsächlich angefallenen laufenden Betriebskosten aufgerechnet. Waren die Nebenkosten höher als die Vorauszahlungen, müssen Mieter eine Nachzahlung leisten; sind die tatsächlichen Kosten niedriger ausgefallen, bekommen sie zu viel bezahlte Vorauszahlungen vom Vermieter erstattet.
Hier führt die DWG eG einen wichtigen Punkt an: Der Vermieter oder Verwalter kann keineswegs alle Betriebskosten auf die Mieter umlegen, sondern muss sich diesbezüglich an äußerst präzise gesetzliche Vorgaben halten. Wie die Genossenschaft aus Großwallstadt ausführt, sind nach § 2 der Betriebskostenverordnung jene Kosten umlagefähig, die anfallen, damit das Haus nutzbar und bewohnbar bleibt – schließlich ist es der Mieter, der das Haus nutzt und bewohnt. Zu Lasten des Mieters gehen also etwa Kosten für den Betrieb der Heizungsanlage und der Warmwasserversorgung ebenso wie die Müllbeseitigung, Straßenreinigung, Gartenpflege oder den Hausmeister. Nicht umlagefähig sind hingegen Aufwendungen wie etwa Reparatur-, Instandhaltungs- und Verwaltungskosten.
DWG eG: Unterschiedliche Verteilerschlüssel für die Nebenkosten
Wie die DWG eG erklärt, kann der Anteil, den jeder Mieter an den Kosten zu tragen hat, grundsätzlich über zwei unterschiedliche Methoden festgelegt werden: der Abrechnung nach Verbrauch oder der Abrechnung nach einem festgelegten Umlageschlüssel. Die Großwallstädter Genossenschaft erklärt, was es mit diesen verschiedenen Verteilungsmodi auf sich hat.
- Wenn für jede Wohneinheit ein entsprechender Zähler installiert ist, kann bei verbrauchsabhängigen Betriebskosten wie Wasser, Strom oder Heizung der Verbrauch direkt gemessen werden. In diesem Fall wird beispielsweise der Wasserverbrauch jeder Mietpartei über einen eigenen Wasserzähler gemessen und abgerechnet.
- Bei der Umlage via Verteilerschlüssel werden die Gesamtkosten für das Gebäude ermittelt und über einen vereinbarten Schlüssel auf die Mieter verteilt. Gängige Verteilerschlüssel beziehen sich zum Beispiel auf die Wohnfläche, die Anzahl von Personen, die in einer Wohnung wohnen, oder die Anzahl der Wohneinheiten im Gebäude. Grundsätzlich sind viele Umlageschlüssel denkbar und zulässig, sofern sie für eine faire Verteilung sorgen. Nicht selten werden auch mehrere Verteilerschlüssel miteinander kombiniert. Wie die DWG eG darlegt, ist es beispielsweise denkbar, die Kosten für die Müllabfuhr nach der Personenzahl umzulegen, die Kosten für die Gartenpflege jedoch nach der Wohnungsgröße.
Grundsätzliches zur Nebenkostenabrechnung
Bei Anfertigung einer Nebenkostenabrechnung sind auch einige wichtige Formalien zu beachten. Hier hebt die DWG eG insbesondere den Aspekt der Vollständigkeit hervor, denn die Abrechnung muss alle wichtigen Angaben enthalten. Hierzu zählen neben der Angabe der Gesamtkosten auch die Benennung der verwendeten Umlageschlüssel und die Auflistung der geleisteten Vorauszahlungen. Wie die Wohnungsbaugenossenschaft betont, gibt es bei Formfehlern keine Frist zur Einrede, bei inhaltlichen Fehlern jedoch sehr wohl.
Vorzug des genossenschaftlichen Wohnens
Auch beim Thema Nebenkostenabrechnung zeigen sich die Vorzüge des genossenschaftlichen Wohnens: Als Mitglied einer Wohnungsbaugenossenschaft wie der DWG eG hat man es mit einem Vermieter zu tun, der bei seinen Mietern auf Zusammenarbeit statt ein Gegeneinander setzt. Aus diesem Kooperationsgedanken heraus arbeitet man in Großwallstadt bei der Nebenkostenabrechnung stets äußerst akribisch – und im Zweifel trägt eher die DWG die Kosten für eine strittigen Position, als sie den Mietern aufzubürden. Diese Gewissenhaftigkeit bei der Abrechnung zahlt sich für die Mieter aus: In den 20 Jahren des Bestehens der Genossenschaft hat sich über alle Objekte der DWG eG hinweg keine einzige Nebenkostenabrechnung als fehlerhaft erwiesen. Diesen und zahlreiche weitere Vorzüge der Mitgliedschaft in einer Wohnungsbaugenossenschaft wollen die Großwallstädter mit so vielen Menschen wie möglich teilen. Aus diesem Grund wird weiterhin über die Rufnummer 06967773900 aktive Mitgliederwerbung per Telefon betrieben.