In Deutschland herrscht bekanntermaßen ein empfindlicher Mangel an bezahlbarem Wohnraum. Und wie auch die DWG eG auf diesem Blog bereits mehrfach berichtet hat, gelingt es der Bauwirtschaft nicht, die Zielvorgaben der Bundesregierung in Sachen Wohnungsbau zu erfüllen. Neben den stark gestiegenen Baukosten dürfte dies auch in einem strukturellen Problem seine Wurzeln haben: Vielerorts fehlt es an Bauland. Vor allem in Städten und Ballungsräumen ist Baufläche oft Mangelware. Ein Weg, Abhilfe zu schaffen, führt über die sogenannte Konversion. Hierbei handelt es sich um die Umnutzung eines ehemaligen industriellen oder militärischen Areals für neue Zwecke. In dieser Woche erläutert die Genossenschaft aus Großwallstadt, wie eine derartige Konversion abläuft.
Erschließung eines Konversionsgebiets
Die Erschließung eines Konversionsgebiets ist ein komplexer und oft langwieriger Prozess. Den langjährigen Erfahrungen der DWG eG zufolge bieten derartige Projekte zwar große Potenziale, erfordern jedoch neben einer sorgfältigen Planung und einer Vielzahl an behördlichen Genehmigungen auch die Zusammenarbeit zahlreicher Interessensgruppen. In Deutschland gewann das Thema Konversion insbesondere nach der Wiedervereinigung an Relevanz, als durch den Abzug internationaler Streitkräfte bundesweit viele militärische Flächen frei wurden.
1. Vorbereitung und Planung
Der Konversionsprozess beginnt mit einer gründlichen Bestandsaufnahme des Gebiets. Hier werden alle relevanten Faktoren wie Bodenbelastungen (z. B. durch Chemikalien oder Schwermetalle), Altlasten in den Gebäuden (wie Asbest), der Zustand der vorhandenen Infrastruktur sowie die geographische Lage untersucht. Diese Analyse ist entscheidend für die spätere Entwicklung des Gebiets.
Basierend auf den Ergebnissen dieser Untersuchung wird ein Nutzungskonzept entwickelt. Dabei werden ökologische, soziale und wirtschaftliche Aspekte berücksichtigt. Ein Schwerpunkt liegt auf der Nachhaltigkeit, sowohl in Bezug auf die Energieeffizienz von Gebäuden als auch auf die Integration von Grünflächen. Zudem werden häufig gemischte Nutzungskonzepte verfolgt, die Wohnen, Arbeiten und Freizeit miteinander kombinieren, um ein lebendiges, vielfältiges Quartier zu schaffen.
Die Planung ist oft ein beteiligungsorientierter Prozess, bei dem die Öffentlichkeit und lokale Akteure in die Entwicklung einbezogen werden. Dies erfolgt durch Bürgerbeteiligung, Workshops und öffentliche Veranstaltungen, um die Akzeptanz und das Verständnis der Anwohner zu fördern.
2. Finanzierung und rechtliche Aspekte
Wie die DWG eG hervorhebt, stellt auch die Finanzierung von Konversionsprojekten oft eine große Herausforderung dar. Häufig werden öffentliche Fördermittel auf Bundes- oder Landesebene eingesetzt, um die hohen Kosten der Sanierung und der infrastrukturellen Entwicklung zu decken. Auch private Investoren spielen eine wichtige Rolle, wobei in vielen Fällen Public-Private-Partnerships (PPP) gebildet werden, bei denen öffentliche und private Akteure gemeinsam die Kosten tragen und die Risiken teilen.
Die rechtlichen Rahmenbedingungen sind ebenfalls komplex: Bevor mit der Umnutzung begonnen werden kann, sind oft umfassende Genehmigungsverfahren erforderlich, etwa für die Altlastensanierung, den Abriss von Altgebäuden oder die Anpassung des Bebauungsplans. Wenn historische Gebäude beteiligt sind, müssen zudem auch Denkmalschutzbestimmungen beachtet werden.
3. Sanierung und Umgestaltung
Ein zentraler Schritt in der Erschließung ist die Sanierung des Geländes. Erfahrungen haben gezeigt, dass oftmals kontaminierte Böden gereinigt werden müssen, was sowohl technisch anspruchsvoll als auch kostenintensiv sein kann. Gebäude müssen entweder saniert und umgenutzt oder abgerissen und neu errichtet werden.
Um das Gebiet für die spätere Nutzung vorzubereiten, muss zudem die benötigte Infrastruktur geschaffen werden. Zu den in diesem Bereich anfallenden Maßnahmen gehört neben dem Bau von Straßen und der Bereitstellung von Wasser-, Abwasser- und Stromanschlüssen gegebenenfalls auch die Verbesserung der Anbindung an das öffentliche Verkehrsnetz.
4. Fertigstellung und Nutzung
Nach der Sanierung und der Entwicklung der Infrastruktur kann die Neunutzung erfolgen. Neben neuem Wohnraum können auch Gewerbeflächen und Freizeitangebote geschaffen werden, um ein funktionierendes und lebendiges Quartier aufzubauen. Wie die DWG eG betont, geht es dabei nicht nur um die Schaffung von Wohnraum, sondern auch um die Förderung von sozialen und kulturellen Aktivitäten, die das Gebiet attraktiv machen. Auch bei ihren eigenen Projekten legt die Genossenschaft aus Großwallstadt stets Wert darauf, dass der Wohnraum, den sie ihren Mitgliedern zur Verfügung stellt, nicht nur bezahlbar, sondern auch lebenswert ist.