In dieser Woche geht es im „Ratgeber Immobilien“ der DWG eG weiter mit Teil 2 der Erläuterungen zum Thema Bauträgergeschäft. In diesem Beitrag legt die Genossenschaft aus Großwallstadt unter anderem dar, auf welche Aspekte bei einem Vertrag mit einem Bauträger zu achten ist und was es mit der Unterscheidung zwischen Abnahme- und Gewährleistungsmängeln auf sich hat.
DWG eG: Tipps zur Vertragsgestaltung
Beim Bauen mit einem Bauträger kommt der Vertragsgestaltung besondere Bedeutung zu. Da die Verträge bei Bauträgergeschäften nicht nur den Kauf selbst zum Gegenstand haben, sondern auch Elemente bezüglich der Verträge des Bauträgers etwa mit Gemeinde, Nachbargrundstückseigentümern oder sonstigen Stakeholdern beinhalten, gestalten sich die Verträge häufig äußerst komplex. Aus diesem Grund rät die DWG eG dazu, sich bei Bauträgergeschäften stets beraten zu lassen. Denn obwohl die vertragliche Gestaltung mit dem Bauträger oftmals nicht beeinflussbar ist, so sollte man sich durch sorgfältige Prüfung des Bauträgervertrages, der Teilungserklärung etc. ein klares Bild davon verschaffen, auf was man sich mit der Vertragsunterzeichnung einlässt.
Ein weiterer Aspekt, bei dem die Wohnungsbaugenossenschaft aus Großwallstadt besondere Achtsamkeit empfiehlt, ist die Baubeschreibung. Denn diese beinhaltet alle wichtigen Angaben zur Bauausführung und zum Ausbau der Wohnung und listet die Leistungen auf, die der Bauträger zu erbringen hat. Diese detaillierte Beschreibung reicht von Angaben zu den Bodenbelägen in der Wohnung über die Ausführung von Elektro und Sanitär bis hin zur Auflistung von Anzahl und Standort der Wasserhähne für Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum. Die Baubeschreibung ist sowohl für die Käufer- als auch für die Verkäuferseite das zentrale Dokument für die Bauausführung, was eine sorgfältige Lektüre und Prüfung unerlässlich macht.
Mängelhaftung im Bauträgergeschäft
Kein Ratgeber auf dem Gebiet der Bauträgergeschäfte wäre vollständig ohne das Thema Baumängel und Mängelhaftung. Wie die DWG eG hervorhebt, wird in diesem Zusammenhang zwischen Abnahme- und Gewährleistungsmängeln unterschieden.
Wie der Name andeutet, handelt es sich bei Abnahmemängeln um Unzulänglichkeiten, die bereits bei der Abnahme vorhanden sind. Diese Abnahme findet nach der Fertigstellung des Objektes im Rahmen der Übergabe an den neuen Eigentümer statt: Hier werden alle Punkte festgehalten, die nicht korrekt beziehungsweise der Baubeschreibung entsprechend ausgeführt wurden. Zu typischen Abnahmemängeln zählen zum Beispiel unsaubere Putzanschlüsse, Farbkleckse oder fehlende Kleinigkeiten wie Steckdosen, Lichtschalter etc.
Diese Mängel werden dokumentiert und müssen vom Bauträger beseitigt werden, alternativ besteht auch die Möglichkeit der Kaufpreis-Minderung. Mit der Bauabnahme gilt die Immobilie – wenn auch gegebenenfalls mit Mängeln – als fertiggestellt, in der Regel gehen zu diesem Zeitpunkt Besitz, Nutzen und Lasten an den Käufer über, und er kann die Immobilie nutzen.
Gewährleistungsmängel sind Mängel, die erst nach der Abnahme auftreten, aber dennoch durch den Bauträger verschuldet wurden. Klassische Beispiele für einen Gewährleistungsmangel sind Setz- oder Schubrisse, die häufig einige Jahre nach der Fertigstellung in Wänden auftreten. Bei derartigen Schäden steht der Bauträger ebenso wie bei Abnahmemängel in der Pflicht, sie zu beseitigen, doch auch hier kann sich der Käufer bereiterklären, die Mängel gegen finanziellen Ausgleich zu akzeptieren.
Die Frist, innerhalb derer diese Regelung gilt, heißt Gewährleistungsfrist und erstreckt sich über fünf Jahre. Wie die DWG eG betont, handelt es sich jedoch nicht bei allen Mängeln, die innerhalb dieses Zeitrahmens an einer Immobilie auftreten, auch automatisch um einen Gewährleistungsmangel. Vielmehr sind diese auf Schäden begrenzt, die der Bauträger auch verschuldet hat. Wenn der Käufer selbst etwas beschädigt, muss er selbstverständlich die Kosten tragen, zudem gilt die Gewährleistung nicht für Verbrauchsmaterialien.