So eindeutig der Begriff der „Hausverwaltung“ auch scheint, so steht er doch für zwei ganz verschiedene Formen der Verwaltung. Die eine kümmert sich um das Gemeinschaftseigentum einer Wohnungseigentümergemeinschaft, die andere um die Verwaltung von Mietobjekten für einen Eigentümer. Hier gilt es also, zwischen einer WEG-Verwaltung und einer Mietverwaltung zu differenzieren. In einem zweiteiligen Blogbeitrag zeigt die DWG eG die Unterschiede zwischen diesen beiden Verwalterangeboten auf. Den Anfang macht in dieser Woche die WEG-Verwaltung.
Wozu braucht es eine WEG-Verwaltung?
Wie die DWG eG bereits in der vergangenen Woche dargelegt hat, wird durch eine Teilungserklärung aus einem Eigentümer einer Immobilie eine Eigentümergemeinschaft. Eine WEG-Verwaltung kümmert sich, wie der Name bereits nahelegt, um alle Belange, die sich mit einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) und deren Gemeinschaftseigentum befassen. Hierzu gehört unter anderem
- das Aufstellen von Wirtschaftsplänen,
- das Abrechnen von Nebenkosten,
- das Führen des WEG-Kontos,
- das Abschließen von Versicherungsverträgen für die WEG,
- das Abschließen von Dienstleistungsverträgen für die WEG,
- das Aufstellen und Kontrollieren einer Hausordnung sowie
- das Leiten von WEG-Versammlungen.
Die zwei Hauptfunktionen der WEG-Verwaltung
Die DWG eG fasst die Aufgaben einer WEG-Verwaltung in zwei grundsätzlichen Aspekten zusammen. Zum einen vertritt sie die WEG nach außen. Das heißt, gegenüber Dritten tritt die WEG immer durch den Verwalter auf. Denn ein einzelner Eigentümer ist nicht berechtigt, Entscheidungen für die gesamte WEG zu treffen oder beispielsweise in deren Namen Verträge zu unterschreiben. Dies ist der WEG-Verwaltung vorbehalten, denn durch deren Auftreten wird sichergestellt, dass die Belange der Gesamtheit der Eigentümer vertreten werden. Neben der gerechten Interessenvertretung schafft dies auch Rechtssicherheit für Geschäftspartner wie Dienstleister, Handwerker oder Versicherungen. Darüber hinaus erleichtert ein zentraler Ansprechpartner diesen Vertragspartnern auch den Umgang mit der Gemeinschaft.
Zum anderen regelt die WEG-Verwaltung das Leben der Eigentümergemeinschaft untereinander. Hier geht es zum Beispiel um die Verteilung der Kosten auf die verschiedenen Teileigentümer. Darüber hinaus organisiert und leitet die Verwaltung die Eigentümerversammlungen und führt über diese Protokoll. Auch die Hausordnung, die als Vorgabe für das Verhalten innerhalb des Gebäudes dient, wird von der Hausverwaltung entworfen. Der DWG eG ist es in diesem Zusammenhang jedoch wichtig darauf hinzuweisen, dass die WEG-Verwaltung hier in der Regel keine eigenen Wünsche und Vorgaben durchsetzt, sondern die Wünsche der Eigentümer umsetzt. Die Rolle der Verwaltung ist hier also eher unterstützend, indem sie Vorschläge macht und Leitlinien vorgibt.
Die gesetzliche Grundlage für den WEG-Verwalter findet sich in den Paragrafen 26–28 des Wohneigentümergesetzes.