Die Wohnungspolitik, vor allem die Versorgung der Menschen mit bezahlbarem Wohnraum, gehört zu den zentralen Herausforderungen der aktuellen Regierung. Neben Maßnahmen zur Ankurbelung des Wohnungsbaus wie beispielsweise dem Bau-Turbo oder Förderprogrammen zur Reaktivierung ins Stocken geratener Bauvorhaben setzt die Politik derzeit auch auf gleich mehrere Änderungen am bestehenden Mietrecht. Als Wohnungsbaugenossenschaft, die primär Wohnungen für die Vermietung im Bestand hält und erstellt, hat die DWG eG selbstverständlich großes Interesse an diesen politischen Plänen. Deshalb möchte die Genossenschaft aus Großwallstadt für ihre Mieter und andere Interessierte in dieser Woche zunächst einmal die zentralen Punkte des Gesetzesentwurfs darlegen, bevor sie in der nächsten Woche wichtige Kritikpunkte vorstellt.
Die geplanten Gesetzesänderungen
Deckelung des Anstiegs von Indexmieten
Indexmieten sind Mietverträge, in denen die Höhe der Miete an den Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamts und damit die Inflation gebunden ist. So kann die Miete an die steigenden allgemeinen Lebenshaltungskosten angepasst werden. Dieser Anstieg soll durch eine Ergänzung des § 557b BGB begrenzt werden. Dem neuen Absatz 4 zufolge gilt dann: Steigt der Preisindex innerhalb eines Jahres um mehr als 3,5 Prozent, bleibt der darüber hinausgehende Teil bei der Berechnung der Mieterhöhung unberücksichtigt, sofern die Wohnung in einem per Landesverordnung bestimmten Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt liegt. Damit will der Entwurf einerseits Ausnahmesituationen mit extremen Mietsprüngen abfangen, andererseits aber den Realwert der Miete grundsätzlich sichern. Diese Regelung soll auch für Bestands-Indexverträge gelten.
Neue Regelungen zu möblierten Wohnungen
Bei möbliertem Wohnraum besteht dem Entwurf zufolge ein Transparenz- und Umgehungsproblem: Die Mietpreisbremse gilt zwar grundsätzlich auch dort, jedoch ist der Möblierungszuschlag bislang gesetzlich nicht klar geregelt und muss nicht gesondert ausgewiesen werden. Hier soll ein neuer Absatz 1a in § 556d BGB Abhilfe schaffen. Dieser soll eine Regelung einführen, derzufolge die Miete für mit Einrichtungsgegenständen ausgestattete Wohnungen nur um einen angemessenen Möblierungszuschlag über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf. Für diesen Zuschlag sind ausdrücklich Anschaffungswert und Abnutzungsgrad der Möbel zu berücksichtigen. Um die Handhabung zu vereinfachen, enthält der Entwurf zusätzlich eine Regelvermutung: Bei voll ausgestattetem Wohnraum ist ein Möblierungszuschlag in der Regel dann angemessen, wenn er fünf Prozent der für die Nutzung des Wohnraums geschuldeten Miete nicht übersteigt.
„Kurzfristiges“ Wohnen mit neuer Definition
549 Abs. 2 Nr. 1 BGB definiert Mietverhältnisse über Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist und nimmt diesen von bestimmten mietrechtlichen Verpflichtungen aus. Im Gesetzestext soll § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB neu gefasst werden. Künftig soll darunter nur noch Wohnraum fallen, „der vom Mieter für einen besonderen Bedarf für einen Zeitraum von bis zu sechs Monaten angemietet wird“. Das heißt: Es müssen zwei Voraussetzungen gleichzeitig vorliegen:
- ein besonderer Bedarf auf Mieterseite und
- eine Mietdauer von höchstens sechs Monaten
Der Mieter darf also nicht seinen dauerhaften Lebensmittelpunkt in der Wohnung begründen.
Neue Regelungen zum Kündigungsschutz
Bisher konnten Mieter, die in Zahlungsrückstand geraten waren, eine fristlose Kündigung mit einer Begleichung der Mietschulden abwenden. Sofern eine hilfsweise ordentliche Kündigung ausgesprochen wurde, blieb diese jedoch bestehen. Dies soll nun abgeschafft werden. Dafür ist eine Ergänzung des § 573 BGB um einen neuen Absatz 4 geplant, demnach die bisherigen Heilungs- und Schonfristregeln in bestimmten Fällen entsprechend auch auf die ordentliche Kündigung übertragen werden sollen. Der Gesetzentwurf nennt dabei insbesondere:
- Ausschluss der Kündigung, wenn die Forderung des Vermieters vor Zugang der Kündigung befriedigt wird,
- entsprechende Anwendung der Schonfristregel nach Kündigung,
- entsprechende Anwendung auch bei Kautionsrückständen
und
- die ordentliche Kündigung soll wegen dieser Regeln nur einmal pro Mietverhältnis unwirksam werden können.
Was die DWG eG von diesen Neuerungen hält
Wie eingangs erläutert, möchte die DWG eG den Kritikpunkten an den geplanten Änderungen einen eigenen Blogbeitrag widmen. Lesen Sie also nächste Woche mehr dazu, wie die Genossenschaft aus Großwallstadt die Vorschläge des Gesetzesentwurf bewertet und wie ihre Erfahrungen mit den betreffenden Klauseln aussehen.