Als Wohnungsbaugenossenschaft versorgt die DWG eG ihre Mitglieder mit bezahlbarem und lebenswertem Wohnraum. So weit, so einfach. Doch wer die Beiträge auf diesem Blog häufiger liest, ist vielleicht schon einmal auf einen ganz besonderen Begriff gestoßen, den nur wenige Genossenschaften führen: auf die Bezeichnung „eigentumsorientierte Wohnungsbaugenossenschaft“. Um genau eine solche handelt es sich bei der Genossenschaft aus Großwallstadt nämlich. Doch was bedeutet diese Einordnung, und seit wann gibt es sie? Die Spur führt zurück in die Jahre nach der deutschen Wiedervereinigung.
Vom Nutzungsrecht zur Erwerbsoption: Was sich in den 1990ern änderte
Über Jahrzehnte folgte das genossenschaftliche Wohnen einem gewohnten Muster: Mitglieder bezogen eine Wohnung, Eigentümerin blieb die Genossenschaft. Wer in einer Genossenschaftswohnung wohnt, bleibt also Mieter, auch wenn er Anteile an der Genossenschaft hält.
Einen entscheidenden Wendepunkt brachte das Altschuldenhilfe-Gesetz aus dem Jahr 1993. Mit diesem nahm der Gesetzgeber ostdeutschen Vermietern einen Teil ihrer Altschulden aus DDR-Zeiten ab. Gleich der erste Paragraf verknüpft diese Hilfe mit einem wohnungspolitischen Anliegen: Mieter sollten leichter Eigentümer werden können. Im Gegenzug für die Schuldenentlastung sagten die Unternehmen zu, mindestens 15 Prozent ihrer Wohnungen zu verkaufen, und zwar bevorzugt an die bereits dort lebenden Mieter.
In der Fachliteratur hinterließ diese Entwicklung schnell ihre Spuren. So taucht der Begriff der „eigentumsorientierten Wohnungsbaugenossenschaft“ relativ früh in Kommentaren zum Genossenschaftsgesetz auf, zum Beispiel in der 33. Auflage Lang/Weidmüller zum GenG von 1997. Unter Randnummer 107 wird im Zusammenhang mit den Veräußerungsauflagen nach § 5 Altschuldenhilfe-Gesetz von „eigentumsorientierten“ Wohnungsbaugenossenschaften gesprochen.
Der Begriff im amtlichen Sprachgebrauch
Einen entscheidenden Schub gab zudem das Eigenheimzulagengesetz. Sein § 17 machte auch den Kauf von Genossenschaftsanteilen förderfähig, sofern die Genossenschaft erst nach dem 1. Januar 1995 ins Register aufgenommen worden war. Entscheidend war eine Klausel in der Satzung: Für einen Anspruch auf die Förderung mussten die Mitglieder einen dauerhaften, an Erben übertragbaren Anspruch auf den Kauf der Wohnung erhalten, in der sie wohnten. Zwar kam das Wort „eigentumsorientiert“ nicht im Gesetzestext vor, genau dieser Punkt entwickelte sich jedoch zum Erkennungsmerkmal. Der Begriff ging schnell in den allgemeinen Sprachgebrauch von Regierungen und Behörden über.
So stellte beispielsweise der Gesetzentwurf zur Änderung des Eigenheimzulagengesetzes in der Bundestags-Drucksache 14/4351 eigentumsorientierte und herkömmliche Genossenschaften mehrfach gegenüber. Die Oberfinanzdirektion Chemnitz befasste sich 1997 in einer Verfügung mit der mieternahen Privatisierung von Altgenossenschaften in eigentumsorientierte Genossenschaften. Das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) widmete sich zudem in einer Wirkungsanalyse zum Eigenheimzulagengesetz explizit der Lage eigentumsorientierter Genossenschaften.
Auch der Bundesfinanzhof übernahm den Begriff und sprach in seinem Urteil vom 15.01.2002 (Aktenzeichen IX R 55/00) von der „eigentumsorientierten Ausgestaltung der Satzung“ einer Genossenschaft.
Außerhalb der Verwaltung griff die Fachpresse die Bezeichnung ebenfalls auf, so wurden „eigentumsorientierte“ Wohnungsbaugenossenschaften und Unternehmen beispielsweise in der Ausgabe 02/2000 der Zeitschrift Wohnbund-Informationen zum Schwerpunktthema „Neue Genossenschaften“ gleich mehrfach genannt.
Erwerbsrecht in der Satzung: Wie die DWG eG Eigentumsorientierung lebt
Inhaltlich zeichnet eine eigentumsorientierte Genossenschaft vor allem eines aus: Ihre Satzung gibt den Mitgliedern ein vererbliches Recht, die genutzte Wohnung zu erwerben. Bei der DWG eG findet sich diese Regelung in § 11 lit. F ihrer Satzung.
In der Praxis entscheidet die Genossenschaft aus Großwallstadt für jedes Projekt individuell, ob sie ihren Mitgliedern die dortigen Wohneinheiten zum Kauf oder zur Miete anbietet. Zwar liegt der Tätigkeitsschwerpunkt derzeit auf Mietwohnungen, doch hat die DWG eG auch mit dem Verkauf an Mitglieder gute Erfahrungen gemacht. So wurden beispielsweise die Häuser 1 und 2 der „Mainterrassen“ in Marktheidenfeld nach WEG-Recht geteilt und die einzelnen Einheiten an insgesamt 31 neue Besitzer verkauft. So steht die Bezeichnung „eigentumsorientiert“ bei der Genossenschaft aus Großwallstadt für eine wertvolle Option, die Mitgliedern den Weg ins Wohneigentum eröffnet.